“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
“大产权房“即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分为不同情况;
严格来说，小产权二手房包括：已购公房、乡产权房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。
对于已购公房来说，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售;
乡产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇的土地制度;
对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，也在一直提倡并做着改革试点的努力。
●购买小产权房屋存在哪些风险?
一、使用权房、乡产房和小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
二、因为有规定，农民集体的土地的使用权不得出让和出售。像小产权中的乡产房、村产房等并没有的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转，如果遇到征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就会缺少法律支持。
三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。